부동산을 매입할 때 대부분의 맞벌이 부부는 “공동명의가 더 절세 되나요, 단독명의가 좋나요?”라는 질문을 자연스럽게 떠올립니다. 하지만 정답은 단순히 “공동명의가 절세다” 혹은 “단독이 무조건 유리하다”가 아닙니다.
부부의 소득 수준, 취득 목적, 보유 기간, 추후 양도 계획, 부동산 종류에 따라 같은 집이라도 내야 하는 세금이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 맞벌이 부부 기준으로 보유세·종부세·양도세·취득세 관점에서 공동명의와 단독명의를 어떻게 선택해야 절세가 되는지 깊이 있게 정리했습니다.
1. 공동명의 vs 단독명의, 절세 판단할 때 가장 먼저 봐야 할 기준
결론부터 말하면, 명의 선택의 기준은 다음 세 가지 요소가 결정합니다.
- ① 부부의 소득·세율 차이
- ② 주택 보유 목적(실거주 vs 투자)
- ③ 주택 가격·추후 양도 계획
이 3가지만 정확히 정리하면, 어떤 상황에서 공동명의가 절세인지, 단독명의가 절세인지 즉시 판단할 수 있습니다.
2. 재산세·종부세: 대부분의 경우 ‘공동명의가 더 유리’합니다
재산세 자체는 공동명의라고 해서 절세 혜택이 큰 편은 아닙니다. 하지만 종부세에서 차이가 매우 크게 발생합니다.
✔ 공동명의가 유리한 가장 큰 이유
종부세는 인별 과세 원칙을 따르기 때문에 부부가 공동명의를 하면 각자 6억 원(1세대 1주택자는 12억 원)의 공제를 각각 받을 수 있습니다.
즉, 100% 단독명의일 경우는 12억 공제 1번이지만, 50%씩 공동명의라면 6억 + 6억 = 12억 공제를 두 번 받는 구조가 됩니다.
✔ 공동명의가 유리한 대표 케이스
- 부동산 공시가격이 12억 이상인 경우
- 1주택 장기보유·거주 중인 경우
- 주택 수 증가로 종부세 구간에 걸리기 쉬운 경우
특히 맞벌이 부부는 소득이 나누어져 있는 경우가 많기 때문에 종부세 부담을 분산하는 효과가 매우 큽니다.
3. 양도세는 ‘누가 더 낮은 세율인가’에 따라 달라집니다
양도세 절세를 위해서는 공동명의가 항상 유리하거나, 단독명의가 항상 유리한 게 아닙니다. 핵심은 “누가 더 낮은 누진세율 구간에 있는가”입니다.
✔ 단독명의가 유리한 상황
- 매도 시점에 한 명만 소득이 높고 계약금이 크지 않은 경우
- 한 사람이 장기보유특별공제를 더 많이 받을 수 있는 경우
- 1주택 장기보유·거주 요건을 한 명이 더 잘 충족하는 경우
✔ 공동명의가 유리한 상황
- 양도 차익이 크고 한 사람이 고세율(38~45%) 구간일 때
- 차익을 두 명에게 분산해 세율을 낮추려는 목적일 때
- 과세표준을 절반씩 나눌 때 누진세 구간이 낮아지는 경우
▶ 예시
양도차익 4억 발생 시 단독명의: 4억 → 높은 세율 적용 공동명의: 2억 + 2억 → 각각 낮은 세율 구간에서 과세 → 세금 수백만~수천만 원 차이가 나기도 합니다.
4. 취득세는 공동명의가 무조건 유리한 것은 아닙니다
많은 분들이 취득세는 공동명의가 절세라고 오해합니다. 하지만 실제로는 취득세는 대부분 차이가 거의 없습니다.
- 취득세는 ‘명목상 전체 금액 기준’으로 부과
- 명의를 나눈다고 해서 취득세율이 낮아지지 않음
- 다만 신혼부부·생애최초 혜택 적용 시 조건이 달라질 수 있음
즉, 취득세는 명의를 어떻게 나누든 큰 절세 효과가 없으며 오히려 부부 모두 주택 수 증가 위험이 있을 수 있으니 주의해야 합니다.
5. 맞벌이 부부라면 명의 선택은 이렇게 결정하세요 (실전 체크리스트)
아래 체크리스트는 실제 세무 상담에서도 많이 사용하는 기준입니다.
부부가 함께 체크해보세요.
✔ 공동명의가 더 유리한 경우
- 주택 공시가격이 12억 이상(종부세 절세 목적)
- 양도차익이 커서 누진세 구간 관리가 필요
- 두 사람 모두 소득이 일정 수준 있으면서 세율 분산이 도움이 되는 경우
- 장기보유·거주 요건을 부부가 함께 충족 가능한 경우
✔ 단독명의가 유리한 경우
- 매도 시점에 한 명의 세율이 매우 낮은 경우
- 한 명이 장기보유특별공제를 훨씬 더 많이 받을 수 있는 경우
- 주택 수를 불필요하게 늘리는 것을 피해야 할 때
✔ 명의 선택 시 절대 놓치면 안 되는 세 가지
- ① 부부 각각의 소득과 세율
- ② 보유 목적(실거주·장기보유·투자)
- ③ 추후 매도 계획 시 양도세 영향
이 세 가지를 판단하면 90%의 경우는 명의 선택이 명확해집니다.
6. 실제 예시로 비교해보기 (가장 이해가 쉬운 방식)
| 구분 | 단독명의 | 공동명의 |
|---|---|---|
| 종부세 | 1회 공제(12억) | 각 6억 공제 → 합산 12억 |
| 재산세 | 차이 없음 | 큰 차이 없음 |
| 양도세 | 차익 전체에 높은 세율 | 차익 분배로 세율↓ 가능 |
| 취득세 | 동일 | 동일(단, 주택 수는 늘어날 수 있음) |
정리하며
부동산 명의 선택은 단순히 “공동이 좋다” “단독이 절세다”가 아니라 부부의 소득·세율·주택 가격·매도 계획을 모두 고려한 전략적 선택입니다.
가장 간단한 결론을 말하면 다음과 같습니다.
- 종부세 절세가 목적 → 공동명의 유리
- 양도세 절세가 목적 → 부부 세율 비교 후 판단
- 취득세 → 명의 선택과 관계 거의 없음
맞벌이 부부라면 특히 종부세와 양도세에서 차이가 크기 때문에 앞으로의 매도 시점까지 고려해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 부동산 거래는 금액이 크고 세금 차이도 크게 발생할 수 있으니 명의 선택 한 번으로도 수백만~수천만 원의 차이가 생길 수 있습니다. 반드시 부부가 함께 계산해보고, 필요하다면 세무 상담까지 받아 가장 유리한 구조로 설계해보세요.
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